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            業績分化明顯 房企增“肌”減“重”成潮流
            源 / 新財網    文 / 新財網    2023年04月03日 10時01分

              ◎記者 張良

              碧桂園、萬科領銜一批頭部房企交出2022年度業績“答卷”。整體來看,上市房企2022年業績分化較為明顯,毛利率下滑的問題依然待解,越來越多的房企在確,F金流安全的前提下,投資方向更加聚焦核心城市的核心板塊。在行業新舊發展模式的轉換過程中,房企不斷致力于經營管理水平的提升,以高質量為未來發展添動力。

              業績分化較為明顯

              2022年,房地產市場深度調整,規模房企進入縮表出清、優勝劣汰的階段,絕大部分房企以確保安全為首要目標,并將保交付作為公司運營管理中的重要任務。在這樣的背景下,房企業績出現明顯分化。

              越秀地產、龍湖集團、萬科等房企成為為數不多在2022年實現營業收入和歸母凈利潤同比雙增長的上市房企。以龍湖集團為例,公司2022年營業額同比增長12.2%至2505.7億元,股東應占盈利同比增長2.14%至243.6億元。

              部分房企在2022年增收不增利。受行業整體下行影響,2022年,招商蛇口實現營收1830.03億元,同比增長13.92%;歸母凈利潤為42.64億元,同比下降58.89%。

              還有不少房企2022年業績表現不甚理想。華僑城A2022年實現營業收入767.67億元,同比下降25.17%;歸母凈利潤虧損109.05億元,同比下降387.05%。公司對部分受市場不確定性影響、存在減值跡象的存貨計提減值準備,減值金額較2021年末有較大幅度增加是業績下滑的主要原因之一。

              保利發展2022年實現營業總收入2811.08億元,同比下降1.37%;歸母凈利潤為183.47億元,同比下降33.01%。公司解釋稱,主要為前期低利潤項目成為結轉主力,導致毛利率水平、投資收益規模下降。

              最近兩年,毛利率下滑成為房地產行業的共同問題,不少穩健發展的公司也未能逃過毛利率下滑的命運。萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華表示,公司對經營性業務在會計上選擇了更加審慎的成本法,隨著經營資產開業增多,折舊攤銷的量會逐漸增大,一定程度上影響了公司的整體毛利率。

              “從毛利率角度,整個行業在回歸。這兩年公司的毛利率整體在20%左右,隨著逐步修復,相信會回到25%左右的階段。”龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼表示。

              投資收斂聚焦核心城市

              在招商蛇口財務總監黃均隆看來,2022年全行業都在確,F金流安全,整體毛利率都在下滑,銷售在急速去化,公司也在努力抓銷售換倉。面對利潤下降,公司在操盤端和投資端兩方面發力,投資端更加聚焦城市深耕,操盤端通過狠抓銷售回籠資金之后進行重新換倉。

              財報顯示,2022年,招商蛇口在“強心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達94%和90%,單城投放權益地價高達31億元,先后獲取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗優質土地。公司2022年新增項目中有22個項目實現當年拿地當年開盤,首開當天平均去化率77%,為報告期貢獻銷售金額約300億元。

              投資聚焦核心城市正成為越來越多房企的行動準則。保利發展始終聚焦核心城市,區域深耕效果持續顯現。2022年,保利發展重點布局的38城銷售貢獻為86%,同比提升8個百分點。公司面對城市分化持續、有效市場邊界收縮的特點,劃定有效投資邊界,堅持聚焦“核心城市+城市群”,38城拓展金額占比98%;堅持以住宅為主的拓展策略,報告期內新增住宅貨量占比93%,同比提升8個百分點。

              碧桂園董事會主席楊惠妍表示,碧桂園原來的土地儲備和產品以三四線城市居多,公司從去年開始著手調整結構,目標是未來3至5年在三四線城市和一二線城市的資源占比達到50%∶50%。

              綠城中國行政總裁郭佳峰認為,對中心城市的聚焦,是綠城在現金流方面保持比較充裕的原因之一。“這種打法隨著今年2月、3月市場形勢好轉,在核心城市拿地會相對比較困難。所以,綠城要做好差異化的投資策略,相信今年投資總貨值會超過去年。”

              探索經營與服務并重新模式

              “房地產新發展模式”成為房企2022年度業績說明會的一大熱詞。

              在招商蛇口董事長許永軍看來,新的發展階段就要有新的發展理念,企業要有一個新的格局,其目標是高質量發展。招商蛇口一直致力于成為城市美好生活空間的承載者,這與新發展理念和高質量發展是一致的。

              萬科董事會主席郁亮認為,就新發展模式而言,行業進入新的發展階段,作為企業沒有能力去全面定義它的概念,但有一些現象是可以作觀察的。

              郁亮表示,經營性不動產對投資者的吸引力在明顯變強。與此同時,融資渠道的開放將實現經營性不動產“投融建管退”的閉環。目前,政策層面對于經營服務類業務重視度越來越高,REITs、不動產私募股權基金、長期租賃住房貸款等已逐步開放。“從中長期看,萬科經營服務業務處在增長軌道上,整體收入今年將保持兩位數增長,對集團貢獻更多的正向盈利。”

              楊惠妍表示,公司短期內將圍繞資產負債表、現金流量表和利潤表做好內部全周期綜合競爭力的提升,同時圍繞市場和客戶做好公司未來長遠健康發展的戰略優化。在碧桂園的中長期發展中,科技建造體系是公司的第二增長曲線,公司很有信心把它做成功。未來3至5年,碧桂園將通過不斷提升產品力和成本力保證公司具有更強的核心競爭力。

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